Будаунічая галіна Расіі уступіла у паласу крызісу Будаўнічая сфера Расіі, штогадовы аб'ём інвестыцый у якую ў апошнія гады павялічваўся на 30%, уступае ў паласу крызісу. Як гаворыцца ў аналітычным дакладзе Асацыяцыі будаўнікоў Расіі (АСР), на сітуацыю ў асаблівасці ў сектары жыллёвага будаўніцтва дзейнічае шэраг фактараў, звязаных з апошнімі негатыўнымі падзеямі, у тым ліку, у фінансавай сферы, што з'яўляецца сур'ёзнай пагрозай як для развіцця стройкомплекса, так і для эканомікі краіны ў цэлым.

«У цяперашні час у расійскім жыллёва-фінансавым сектары складаецца вельмі не простая і супярэчлівая сітуацыя, пагаршэння які выліўся крызісам на міжнародных фінансавых рынках», - канстатуюць эксперты Асацыяцыі.

На сітуацыю аказваюць уплыў некалькі фактараў. Адзін з іх звязаны з рэалізацыяй дзяржаўнай праграмы «Даступнае жыллё».

Як адзначаюць у АСР, пачатак рэалізацыі прыярытэтнага нацыянальнага праекта «Даступнае і камфортнае жыллё - грамадзянам Расіі» ў 2005 годзе супала па часе з маштабнай рэарганізацыяй сістэмы дзяржаўнага кіравання і прыняццем пакета законаў, істотна якія змянілі прававыя асновы рэалізацыі інвестыцыйна-будаўнічых праектаў.

«Гэта не магло не аказаць негатыўнага ўплыву на тэмпы ўводу жылля. Паколькі працягласць інвестыцыйна-будаўнічых цыклаў складае не менш 3-4 гадоў (уключаючы афармленне зыходна-дазвольнай дакументацыі), уплыў заканадаўчых навацый стала істотна адбівацца ў 2008 годзе. Пра гэта сведчаць дадзеныя Расстата за першую палову 2008 г., згодна з якім адбылося значнае, амаль у 5 разоў у параўнанні з 2007 годам, зніжэнне тэмпаў жыллёвага будаўніцтва », - адзначаюць у АСР.

На думку экспертаў Асацыяцыі, гэты фактар ​​будзе аказваць уплыў у сярэднетэрміновай перспектыве, паколькі перабудова працы дэвелапераў ў адпаведнасці з нормамі закона аб долевым будаўніцтве і падрыхтоўка муніцыпалітэтамі зямельных участкаў да аўкцыёнах праходзяць вельмі цяжка.

Другі фактар, які ўплывае на сітуацыю ў будаўнічай галіны, звязаны з сур'ёзным дысбалансам паміж (плацежаздольным) попытам і прапановай у бок попыту, узмоцнены механізмамі рэалізацыі нацыянальнага жыллёвага праекта, што прывяло да захавання высокай дынамікі росту коштаў у 2005-2006 гадах на жылую нерухомасць.

Сітуацыя пагаршаецца узрослай інфляцыяй і узмацненнем жорсткасці патрабаванняў па іпатэчных крэдытах. У выніку - знізілася даступнасць жылля нават для які валодае стабільнымі даходамі досыць вузкага пласта насельніцтва. Пра гэта сведчыць запаволенне ў 2007 годзе тэмпаў росту коштаў на жыллё па рэальна дасканалым здзелках куплі-продажу на свабодным рынку і скарачэнне колькасці здзелак (уключаючы пакупкі ў крэдыт) як мінімум на 30-50%. Гэтая тэндэнцыя захоўваецца і ў 2008 годзе, нягледзячы на ​​некаторы сезоннае ажыўленне продажаў.

На скарачэнне колькасці продажаў (у тым ліку, так званых «інвестыцыйных кватэр») таксама ўплывае чаканне зніжэння коштаў на жыллё, выкліканае агульнай нервовасцю на фінансавых рынках, ўзмоцненую пасля абвалу катыровак акцый на расейскіх фінансавых пляцоўках 16-17 верасня 2008 года.

Следствам гэтага ўпершыню за апошнія гады стаў рост рызык ня рэалізацыі пабудаванага жылля на рынку, - канстатуюць у АСР.

Трэці фактар, які аказвае ўплыў на сітуацыя ў будаўнічай галіны, звязаны з тым, што ў 2007-08 гадах у дэвелапераў паўсталі праблемы з крэдытаваннем будаўнічых праектаў з боку банкаў.

Як адзначаюць у АСР, гэты негатыўны фактар, абумоўлены сітуацыяй у банкаўскім сектары ў спалучэнні з павелічэннем рызыкамі ня рэалізацыі пабудаванага жылля, спарадзіў сур'ёзныя цяжкасці ў прафесійных удзельнікаў па ўсім ланцужку інвестыцыйна-будаўнічай дзейнасці, да якіх асабліва адчувальныя малыя і сярэднія кампаніі, якія маюць меншы запас трываласці.

Зніжэнне аб'ёмаў і павелічэнне кошту банкаўскага крэдытавання, а таксама скарачэнне продажаў жылля ў дэвелапераў прывялі да дэфіцыту сродкаў для фінансавання жыллёвага будаўніцтва і зніжэння рэнтабельнасці іх дзейнасці. Як следства, адны дэвелаперы вымушаныя замарожваць пачатак будаўніцтва новых жыллёвых аб'ектаў, іншыя - выстаўляць на продаж раней набытыя пляцоўкі пад забудову, трэція - абмяжоўваць аб'ёмы і павялічваць тэрміны будаўніцтва, - лічаць у Асацыяцыі.

Чацвёрты фактар, які ўплывае на сітуацыю, звязаны з тым, што высокая дынаміка прадажных коштаў на жыллё ў 2005-2006 гадах выклікала рэзкае падаражанне асноўных будаўнічых матэрыялаў у 2007 годзе, што ў сваю чаргу прывяло да росту сабекошту будаўніцтва. У першую чаргу, падаражанне закранула цэменту, цэны на які выраслі больш чым у 2 разы (і дасягнулі 7-8 тыс. Рублёў за тону), і збольшага металу.

Занадта вялікі скачок цэнаў на будаўнічыя матэрыялы перакраіў ўсе планы будаўнікоў і стаў яшчэ адным фактарам зніжэння рэнтабельнасці дэвелаперскай дзейнасці, ўзмацняюць тэндэнцыю зніжэння тэмпаў уводу жылля, - канстатуюць у АСР.

Эксперты адзначаюць, што будаўнікі трапілі «ў відэлец» - з аднаго боку рост кошту крэдытных рэсурсаў і іх востры недахоп, з другога - рост сабекошту пабудаванага жылля.

Тым не менш, як лічаць у АСР, дзеянне прыведзеных вышэй фактараў не дазваляе зрабіць адназначнага прагнозу развіцця сітуацыі на жыллёвым рынку ў кароткатэрміновай перспектыве, паколькі ёсць істотная залежнасць як ад навакольнага асяроддзя, так і ад глыбіні крызісных з'яў на расійскім фінансавым рынку, у першую чаргу у яго банкаўскім сегменце (ад узроўню ліквіднасці крэдытных арганізацый), ад паводзінаў спажыўцоў, а таксама ад запасу трываласці і фінансавай устойлівасці дэвелапераў і іншых прафесійных удзельнікаў рынку.

«У любым выпадку можна адназначна канстатаваць, што рынак ліхаманіць, што тоіць у сабе патэнцыйныя значныя пагрозы неспрыяльнага развіцця сітуацыі, - заяўляюць у АСР.

У Асацыяцыі лічаць, што ў сувязі з цяперашняй сітуацыяй на рынку дзяржаве і будкомплексу неабходна выпрацаваць такія шляхі, якія, не парушаючы рынкавых прынцыпаў функцыянавання жыллёвай сферы, не падвышаючы рызык для дзейнасці прыватных інвестараў, крэдытных арганізацый, дэвелапераў, будаўнічых кампаній, прадпрыемстваў будаўнічай індустрыі і іншых прафесійных удзельнікаў рынку, дазволілі б вырашаць праблемы даступнасці жылля для грамадзян Расіі.

Гэта магчыма толькі на прынцыпах дзяржаўна-прыватнага партнёрства з выкарыстаннем дзяржаўных і муніцыпальных фінансаў, - лічаць у АСР.

Варта адзначыць, што пацвярджэннем крызіснай сітуацыі ў сферы будаўніцтва сталі паведамленні аб масавых звальненнях рабочых у будаўнічых кампаніях Масквы. У Рэвалюцыйнай рабочай партыі, якая займаецца, у тым ліку, працаўладкаваннем сваіх паплечнікаў у будаўнічых кампаніях, заяўляюць, што нягледзячы на ​​абвяржэння, два дні таму толькі з аднаго з аб'ектаў у Маскве было звольнена каля 150 чалавек у сувязі з мінімальнымі продажамі кватэр.

"Зразумела, што ў кампаніях цяпер адмаўляюць любыя факты звальнення і скарачэння колькасці будаўнічых праектаў. Хто будзе казаць, што фірма перажывае вялікі крызіс », - паведамілі« Новага Рэгіёну »актывісты партыі.

Разам з тым шэраг буйных банкаў ужо заявілі аб згортванні іпатэчных праграм, што яшчэ ў большай ступені негатыўна адбіваецца на перспектывах галіны. У той жа час ўскосным пацверджаннем негатыўнага развіцця сітуацыі сталі апошнія дадзеныя аб істотным зніжэнні попыту на жыллё.

Паводле ацэнак бюро нерухомасці «Агент 002», у верасні зніжэнне коштаў у розных сегментах да 2.5%. Пры гэтым попыт на жыллё ў Маскве знізіўся ў параўнанні з пачаткам 2008 года на 30-40% у залежнасці ад сегмента.

Аналітыкі мяркуюць, што далейшае зніжэнне попыту і скарачэнне доўгатэрміновых інвестыцый можа прывесці да абвалу коштаў і крызісу ў будаўнічай сферы.

«Далейшая пралангацыя склалася становішча з фінансаваннем жыллёвага будаўніцтва багатая пагрозамі абвальнага падзення цэн, істотнага павелічэння аб'ёмаў незавершанага будаўніцтва, з'яўлення новай хвалі ашуканых дольнікаў, банкруцтваў забудоўшчыкаў і падрадных арганізацый, незвароту будаўнічых крэдытаў, - лічаць у АСР.

Новы Рэгіён, Андрэй Раманаў